Mieterstrom oder Gebäudeversorgung: Diese Pflichten hat der Vermieter

Auf dem Dach eines Mietshauses lohnt sich eine Solaranlage fast immer. Die eigentliche Frage ist, was mit dem Strom passiert, sobald mehrere Wohnungen daran hängen. Sobald du als Vermieter Strom an deine Mieter verkaufst, wird aus der Photovoltaikanlage ein Energiegeschäft mit eigenen Pflichten.

Drei Wege führen dahin, und sie werden in Beratungsgesprächen ständig verwechselt: echter Mieterstrom nach § 42a EnWG mit Zuschlag nach § 21 Absatz 3 EEG 2023, die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG ohne Zuschlag, und die Volleinspeisung, bei der die Mieter weiter ganz normal vom eigenen Versorger beziehen. Jeder Weg zieht ein anderes Pflichtenpaket nach sich.

Vorsicht bei der verbreiteten Annahme, Mieterstrom sei automatisch die lukrativste Lösung: Der Zuschlag ist real, aber er kommt mit Lieferantenpflichten, die viele Vermieter unterschätzen. Dieser Artikel zeigt beide Wege im Vergleich, was dich als Vermieter zum Energieversorger macht, was die Messung kostet, wo eine steuerliche Falle lauert – und wann sich welcher Weg tatsächlich rechnet. Stand dieses Artikels: 05.09.2026, alle Gesetzestexte direkt bei gesetze-im-internet.de abgerufen.

Mieterstrom, Gebäudeversorgung oder Volleinspeisung: die drei Wege im Vergleich

Der einfachste Fall zuerst: Bei der Volleinspeisung geht der gesamte Solarstrom ins öffentliche Netz, du erhältst die Einspeisevergütung nach EEG, und deine Mieter beziehen ihren Strom weiter ganz normal von ihrem eigenen Versorger. Du wirst nicht zum Stromlieferanten. Das ist rechtlich am einfachsten, verschenkt aber den Eigenverbrauch im eigenen Haus.

Beim echten Mieterstrom nach § 42a EnWG belieferst du deine Mieter direkt mit Solarstrom und ergänzt fehlende Mengen aus dem Netz. Dafür bekommst du zusätzlich zum Strompreis den Mieterstromzuschlag nach § 21 Absatz 3 EEG 2023 – aktuell, bei Inbetriebnahme zwischen dem 1. August 2026 und dem 31. Dezember 2026, 2,51 Cent je Kilowattstunde für Anlagen bis 10 Kilowatt, 2,33 Cent bis 40 Kilowatt und 1,57 Cent bis 1.000 Kilowatt (§ 48a EEG 2023, Bundesnetzagentur). Der Preis ist dafür, dass du volle Lieferantenpflichten übernimmst.

Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG – eingeführt mit dem Solarpaket I 2024 – verteilst du nur den tatsächlich erzeugten Solarstrom an deine Mieter, ohne Netzdurchleitung und im selben Gebäude. Für den Rest bleibt jeder Mieter frei in der Wahl seines Versorgers. Der Mieterstromzuschlag entfällt hier ausdrücklich: § 42b Absatz 1 EnWG bestimmt, dass § 21 Absatz 3 EEG „auf eine Gebäudestromanlage nicht anzuwenden" ist. Dafür sinkt auch dein Pflichtenpaket erheblich.

In der Praxis entscheidet meist nicht die Rendite pro Kilowattstunde über den Weg, sondern die Frage, wer die Lieferantenpflichten tragen soll und will. Genau darum geht es im nächsten Abschnitt.

§ 42a EnWG: Diese Pflichten treffen dich als Vermieter beim echten Mieterstrom

Wer Mieterstrom liefert, ist rechtlich Energieversorger – mit allen Pflichten, die das Energiewirtschaftsgesetz sonst großen Stromkonzernen auferlegt. § 42a Absatz 1 EnWG stellt klar: Für die Mieterstrombelieferung gelten „vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 die Vorschriften dieses Gesetzes" – also grundsätzlich dieselben Regeln wie für jeden anderen Stromlieferanten.

Die wichtigste Einzelpflicht steht in § 42a Absatz 2 Satz 6 EnWG: Der Mieterstromvertrag muss „die umfassende Versorgung des Letztverbrauchers mit Strom auch für die Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert werden kann". Nachts und im Winter musst du also Reststrom beschaffen und weiterreichen – die Anlage allein reicht nie.

Dazu kommt das Kopplungsverbot: Nach § 42a Absatz 2 Satz 1 und 2 EnWG darf der Mieterstromvertrag nicht Bestandteil des Mietvertrags sein. Ein Verstoß macht den Mieterstromvertrag nichtig. Der Mieter muss frei entscheiden können, ob er Mieterstrom bezieht oder nicht – eine Kopplung an die Wohnungsanmietung ist ausgeschlossen.

Zwei Preisdeckel begrenzen, was du verlangen darfst. Wird ein Mieterstromvertrag wegen eines Kopplungsverstoßes nichtig und der Mieter muss dir trotzdem Wertersatz für bereits gelieferten Strom leisten, deckelt § 42a Absatz 2 Satz 4 EnWG diesen Wertersatz auf höchstens 75 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs – und nie mehr, als im nichtigen Vertrag ohnehin vereinbart war.

Für den laufenden, wirksamen Mieterstrompreis inklusive des zusätzlichen Strombezugs setzt § 42a Absatz 4 EnWG eine eigene Obergrenze von 90 Prozent des Grundversorgungstarifs – wird sie überschritten, senkt das Gesetz den Preis automatisch auf diesen Höchstwert.

Beim Kündigungsrecht schützt § 42a Absatz 3 EnWG Verbraucher deutlich stärker als im normalen Stromliefervertrag: Die Vertragslaufzeit darf höchstens zwei Jahre binden, die Kündigungsfrist vor Ablauf höchstens ein Monat betragen, und eine stillschweigende Verlängerung mit längerer Frist ist unwirksam. Endet das Mietverhältnis, endet nach Satz 4 auch der Mieterstromvertrag automatisch mit der Rückgabe der Wohnung – ohne separate Kündigung.

§ 42b EnWG: Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ohne Mieterstromzuschlag

Seit dem Solarpaket I 2024 gibt es einen zweiten Weg, der genau die Lieferantenpflichten vermeidet, die den ersten so aufwendig machen. § 42b Absatz 1 EnWG nennt vier Voraussetzungen: Nutzung ohne Netzdurchleitung im selben Gebäude (Nummer 1), Nutzung direkt oder nach Zwischenspeicherung im selben Gebäude (Nummer 2), viertelstündliche Messung der Strombezugsmengen (Nummer 3) und ein Gebäudestromnutzungsvertrag statt eines Mieterstromvertrags (Nummer 4).

Der entscheidende Unterschied steht in § 42b Absatz 3 Satz 1 EnWG: „Der Betreiber der Gebäudestromanlage ist nicht verpflichtet, die umfassende Versorgung der teilnehmenden Letztverbraucher mit Strom sicherzustellen." Du musst also keinen Reststrom beschaffen. Jeder Mieter behält nach Satz 3 sein Recht, „für den ergänzenden Strombezug einen Vertrag seiner Wahl mit einem Lieferanten seiner Wahl" abzuschließen.

Dafür entfällt der Mieterstromzuschlag komplett – § 42b Absatz 1 letzter Satz schließt § 21 Absatz 3 EEG ausdrücklich aus.

Konkret verzichtest du bei einer Inbetriebnahme zwischen dem 1. August 2026 und dem 31. Dezember 2026 auf 2,51 Cent je Kilowattstunde bis 10 Kilowatt installierter Leistung, 2,33 Cent bis 40 Kilowatt und 1,57 Cent bis 1.000 Kilowatt.

Diese drei Werte stehen in den Fördersätzen der Bundesnetzagentur zu § 48a EEG 2023 (Abruf 05.09.2026). Auch die Pflichten sind reduziert: § 42b Absatz 4 Nummer 1 EnWG nimmt § 40, weite Teile von § 41 und § 42 Absatz 1 EnWG von der Anwendung aus, Nummer 2 erlaubt eine vereinfachte Abrechnung ohne monatliche oder vierteljährliche Turnuspflicht.

Der Nachteil der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung liegt damit auf der Hand: Ohne Zuschlag verdienst du an jeder gelieferten Kilowattstunde weniger als beim echten Mieterstrom. Bei kleinen Anlagen mit wenig verkauftem Strom ist das oft trotzdem die bessere Rechnung, weil die eingesparten Lieferantenpflichten mehr wert sind als der Zuschlag.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Beschluss statt Vertrag nach § 42b Absatz 6 EnWG

Steht die Anlage nicht auf einem Mietshaus in Alleineigentum, sondern auf einem Gebäude mit Wohnungseigentum, ändert sich der Weg zum Vertrag. § 42b Absatz 6 EnWG erlaubt, dass der einzelne Gebäudestromnutzungsvertrag durch „eine Beschlussfassung nach dem Wohnungseigentumsgesetz" ersetzt wird, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Anlage betreibt.

Für die bauliche Errichtung selbst gilt seit der WEG-Reform 2020 eine niedrigere Hürde, als viele Eigentümer annehmen: Nach § 20 Absatz 1 WEG reicht für eine bauliche Veränderung wie eine Dach-Solaranlage ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung – anders als früher braucht es keine Einstimmigkeit mehr.

Einen individuellen Rechtsanspruch auf Gestattung gibt § 20 Absatz 2 WEG allerdings nur für fünf eng gefasste Maßnahmen; eine vollständige Dachanlage gehört nicht dazu, nur das kleinere Steckersolargerät in Nummer 5. Welche Mehrheit dann über die Kosten entscheidet und wem der Ertrag zusteht, führt der Ratgeber zur PV-Anlage in der Eigentümergemeinschaft im Einzelnen aus.

Vermietest du als Wohnungseigentümer deine eigene Einheit weiter, ändert der WEG-Beschluss nichts an deinem Verhältnis zum Mieter: § 42b Absatz 6 Satz 2 EnWG stellt klar, dass die Absätze 1 bis 5 „insbesondere im Verhältnis zu dem jeweiligen Letztverbraucher entsprechend anzuwenden" sind. Mit deinem eigenen Mieter brauchst du weiterhin eine eigene Vereinbarung über Aufteilungsschlüssel und Preis.

Messkonzept und Viertelstundenmessung: was die Technik kostet

Beide Modelle brauchen ein Messkonzept, das festlegt, wo welcher Zähler sitzt und wie die Strommengen einzelnen Wohnungen zugeordnet werden. In der Praxis unterscheiden sich zwei Grundformen: der physische Summenzähler im Zählerschrank und der virtuelle Summenzähler auf Basis intelligenter Messsysteme.

Beim physischen Summenzähler sitzt ein Zweirichtungszähler am Netzübergabepunkt, dahinter erhält jede Wohnung einen eigenen, nicht regulierten Unterzähler. Das senkt die Messkosten, weil dieser Unterzähler nicht vom Netzbetreiber gestellt werden muss – der Anlagenbetreiber kann Messstellenbetrieb und Ablesung selbst organisieren oder an einen Dienstleister vergeben, wie der Messtechnik-Anbieter metergrid in seiner Übersicht der BDEW-Messkonzepte beschreibt.

Für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung gibt es hierzu keine Wahlfreiheit: § 42b Absatz 1 Nummer 3 EnWG verlangt zwingend eine Messung im 15-Minuten-Takt. Mit dem Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende lässt sich diese Messung zunehmend virtuell über ein intelligentes Messsystem abbilden, ohne zusätzlichen Zähler im Schrank.

Was der grundzuständige Messstellenbetreiber dafür verlangen darf, steht im Messstellenbetriebsgesetz – und es ist keine einzelne Zahl, sondern eine Staffel. Der nächste Abschnitt rechnet sie für ein Mietshaus durch. Ein wettbewerblicher Messstellenbetreiber (wMSB) ist an diese Obergrenzen nicht gebunden.

Welches Messkonzept dein Netzbetreiber akzeptiert, ist erfahrungsgemäß eine der ersten Fragen, die ein Elektroplaner klären sollte – nicht erst nach der Bestellung der Module. Details zu Fristen und Kostengrenzen beim Smart-Meter-Einbau selbst findest du in unserem Ratgeber zur Smart-Meter-Pflicht.

Was ein Zählpunkt kosten darf: die Staffel des § 30 MsbG, durchgerechnet

Die Messkosten sind der Posten, an dem Mieterstromprojekte in der Kalkulation am häufigsten danebenliegen – weil in Übersichten meist eine einzelne Zahl steht, während das Gesetz eine Staffel kennt. § 30 des Messstellenbetriebsgesetzes, im Volltext gelesen am 6. September 2026, nennt für den Pflichteinbau nach § 29 Absatz 1 diese Obergrenzen, jeweils brutto im Jahr und je Zählpunkt:

Die Zahl, die in Mieterstrom-Übersichten üblicherweise auftaucht – 30 Euro im Jahr –, ist die unterste Zeile dieser Tabelle, und dort auch nur die Hälfte davon: der Anteil des Anschlussnutzers am optionalen Einbau. Für den Zählpunkt der Anlage selbst gilt sie nicht. Eine 40-Kilowatt-Anlage auf dem Mietshausdach fällt unter „Anlage über 25 bis 100 kW" und damit in die 220-Euro-Zeile. Zwischen der verbreiteten Angabe und der Obergrenze, die für den Anlagenzählpunkt gilt, liegt der Faktor 7,3.

Eigene Rechnung für ein Sechsparteienhaus mit einer 40-Kilowatt-Anlage, jeweils an der gesetzlichen Obergrenze: der Anlagenzählpunkt mit 220 Euro, dazu sechs Wohnungszählpunkte im optionalen Einbaufall mit je 60 Euro – zusammen 580 Euro brutto im Jahr, bevor eine einzige Kilowattstunde abgerechnet ist. Kommt im Haus eine Wärmepumpe oder eine Wallbox mit Vereinbarung nach § 14a EnWG dazu, wandert deren Zählpunkt nach § 30 Absatz 1 Nummer 4 in die 130-Euro-Zeile.

Der Anteil des Netzbetreibers ist konstant – deiner ist es nicht

Beim zweiten Blick auf dieselbe Tabelle fällt etwas auf, das keine der gängigen Mieterstrom-Übersichten erwähnt: Der Betrag, der an den Anschlussnetzbetreiber geht, steht in jeder einzelnen Stufe des § 30 Absatz 1 bei 80 Euro. Er ändert sich über die gesamte Staffel nicht. Was sich ändert, ist ausschließlich der Anteil des Anschlussnutzers – er wandert von 40 über 50 und 110 auf 140 Euro.

Für Vermieter ist das die eigentliche Kostenfrage, denn sie hängt nicht an der Technik, sondern daran, wer im gewählten Messkonzept als Anschlussnutzer geführt wird. Beim physischen Summenzähler ist das für den gemeinsamen Zählpunkt der Vermieter; beim virtuellen Summenzähler mit eigenem Zählpunkt je Wohnung sitzt der Mieter an dieser Stelle. Dieselbe Anlage, dieselben Obergrenzen – und trotzdem eine andere Rechnung, je nach Messkonzept.

Eine zweite Norm setzt daneben ein eigenes Preisregime: § 35 MsbG erlaubt dem grundzuständigen Messstellenbetreiber Zusatzentgelte über § 30 hinaus.

Als angemessen gilt seit dem 1. Januar 2025 unter anderem einmalig höchstens 100 Euro brutto für die vorzeitige Ausstattung eines Zählpunkts mit einem intelligenten Messsystem sowie 30 Euro jährlich als laufendes Zusatzentgelt in optionalen Einbaufällen. Wer nicht warten will, bis der Rollout das Haus erreicht, zahlt diesen Aufschlag also – pro Zählpunkt.

Absatz 2 des § 35 MsbG zieht dafür eine Grenze: Das Zusatzentgelt darf keine Kosten enthalten, die beim Messstellenbetreiber ohnehin angefallen wären.

Die steuerliche Falle: Gewerbesteuer und erweiterte Kürzung

Vermietende Gesellschaften – etwa eine GmbH oder GmbH & Co. KG, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet – nutzen häufig die erweiterte Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG, um ihre Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer freizustellen. Der Haken steht im Wort „ausschließlich": Wer neben der reinen Vermietung noch andere gewerbliche Tätigkeiten ausübt, riskiert, dass die Vergünstigung für das gesamte Wirtschaftsjahr entfällt.

Stromlieferung an Letztverbraucher zählt grundsätzlich zu diesen schädlichen Tätigkeiten. Für Mieterstrom aus erneuerbaren Energien macht § 9 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe b GewStG jedoch eine Ausnahme – mit zwei engen Bedingungen: Die Lieferung darf nur an die eigenen Mieter des Anlagenbetreibers erfolgen, und die Einnahmen aus dieser Stromlieferung dürfen im Wirtschaftsjahr 20 Prozent der Einnahmen aus der Vermietung nicht übersteigen.

Was genau passiert, wenn die Grenze überschritten wird, und wie sich Stromeinnahmen und Mieteinnahmen im Einzelfall sauber trennen lassen, hängt von der Gesellschaftsform, der Satzung und der laufenden Buchführung ab. Das kann und will dieser Artikel nicht abschließend klären – dafür fehlt hier die für deinen Einzelfall nötige Tiefe, und eine falsche Einschätzung kostet im Zweifel eine ganze Jahres-Gewerbesteuer. Hol dir vor der ersten Mieterstromlieferung eine schriftliche Einschätzung von deinem Steuerberater, speziell wenn du in einer vermögensverwaltenden Gesellschaft organisiert bist. Ergänzend lohnt ein Blick in unseren Ratgeber zur PV-Steuer, der die Einkommensteuerseite für Privatpersonen einordnet.

Was sich wann lohnt: Empfehlung nach Gebäudegröße

Bei einem kleinen Mietshaus mit zwei bis vier Wohneinheiten fällt der Zuschlag kaum ins Gewicht: Eine Anlage in dieser Größenordnung bleibt meist unter der 10-Kilowatt-Schwelle und damit bei 2,51 Cent je Kilowattstunde – ein überschaubarer Betrag, dem die vollen Lieferantenpflichten aus § 42a EnWG gegenüberstehen. Erfahrungsgemäß überwiegt hier der Aufwand den Ertrag, und die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ohne Vollversorgungspflicht ist der pragmatischere Weg.

Bei größeren Gebäuden mit vielen Wohneinheiten und entsprechend größerer Anlage verschiebt sich die Rechnung. Der häufigste Fehler ist hier, die Lieferantenpflichten selbst tragen zu wollen: Ab einer gewissen Größe lohnt es sich, einen spezialisierten Mieterstrom-Dienstleister mit Abrechnung, Reststrombeschaffung und Vertragsverwaltung zu beauftragen. Der Zuschlag – auch bei größeren Anlagen immerhin noch 1,57 Cent je Kilowattstunde bis 1.000 Kilowatt – deckt dann einen Teil der Dienstleistungskosten, während du als Vermieter die Pflicht outsourcen statt selbst tragen kannst.

Für die konkrete Wirtschaftlichkeitsrechnung einer Anlage – unabhängig vom gewählten Belieferungsmodell – liefert unser Ratgeber zur PV-Wirtschaftlichkeit die Grundlagen, und wer die Rendite von Eigenverbrauch gegen Volleinspeisung abwägen will, findet die Rechnung in unserem Vergleich Eigenverbrauch vs. Volleinspeisung.

Versorgt eine zentrale Wärmepumpe das Haus, kommt neben der Stromabrechnung ein zweites Regelwerk dazu: Die Heizkostenverordnung verlangt seit dem Stichtag 1. Oktober 2024 auch für Wärmepumpen eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Was das konkret bedeutet, steht im Ratgeber zur Heizkostenabrechnung bei Wärmepumpe mit PV-Strom.

Vor dem ersten Spatenstich: die Selbstprüfung im Zählerschrank und im Mietvertrag

Bevor du dich zwischen Mieterstrom und Gebäudeversorgung entscheidest, lassen sich einige Punkte selbst klären – ohne Berater und ohne Angebot.