PV-Anlage im Erbbaurecht: Wem die Anlage gehört, wenn das Recht endet

Erbbaurecht in einem Satz – und warum es die Eigentumsfrage umdreht

Ein Erbbaurecht ist nach § 1 Absatz 1 ErbbauRG das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Haus steht dir, der Boden gehört jemand anderem – häufig einer Kommune, einer Kirchengemeinde oder einer Stiftung.

Für eine Photovoltaikanlage ist das keine Randnotiz. Auf einem normalen Grundstück wird die fest montierte Anlage über § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und folgt damit dem Grundbuch. Im Erbbaurecht gilt das nicht. Die Zuordnung dreht sich, und mit ihr die Antwort auf drei Fragen: Wem gehört die Anlage, wer muss zustimmen, und was passiert mit ihr, wenn das Recht endet.

Deine Anlage gehört nicht dem Grundstückseigentümer

Die entscheidende Norm ist § 12 ErbbauRG. Absatz 1: Das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts – nicht des Grundstücks. Absatz 2 zieht die Konsequenz mit einem Satz, den man zweimal lesen sollte: Die §§ 94 und 95 BGB gelten entsprechend, und „die Bestandteile des Erbbaurechts sind nicht zugleich Bestandteile des Grundstücks".

Dieselbe Richtung nimmt § 95 Absatz 1 Satz 2 BGB: Ein Gebäude oder anderes Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten verbunden wurde, gehört nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks. Eine Aufdachanlage, die du auf dein im Erbbaurecht stehendes Haus schraubst, hängt damit rechtlich an deinem Recht – so lange dieses Recht besteht.

Was im Erbbaurechtsvertrag über deine Anlage stehen kann

§ 2 ErbbauRG zählt auf, was zum Inhalt des Erbbaurechts gehören kann – also nicht nur schuldrechtlich zwischen den Vertragsparteien wirkt, sondern dinglich und damit gegenüber jedem Rechtsnachfolger. Nummer 1 nennt ausdrücklich Vereinbarungen über die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks. Nummer 2 betrifft die Versicherung und den Wiederaufbau nach Zerstörung, Nummer 3 die Tragung öffentlicher und privatrechtlicher Lasten.

Ein Zustimmungsvorbehalt für bauliche Veränderungen kann also dinglicher Inhalt sein. Ob eine Photovoltaikanlage darunterfällt, hängt am Wortlaut deines Vertrags – ein typischer Fehler ist, nur nach dem Wort „Photovoltaik" zu suchen. Ältere Verträge stammen aus einer Zeit, in der es dieses Wort in Bauverträgen nicht gab; entscheidend sind die allgemeinen Klauseln zu Umbauten, Aufbauten und zur Dachhaut.

Prüfe deshalb drei Stellen im Vertrag: die Klausel zur baulichen Veränderung, die Klausel zur Instandhaltung des Bauwerks und die Versicherungsklausel. Achte darauf, ob dort von „Zustimmung" oder nur von „Anzeige" die Rede ist – zwischen beiden liegt der Unterschied zwischen einem Vetorecht und einer Mitteilungspflicht.

Der Satz, der beim Ende entscheidet: § 34 ErbbauRG

Eine einzige Zeile im Gesetz beendet die verbreitete Vorstellung, man könne die Anlage am Ende einfach abschrauben und mitnehmen. § 34 ErbbauRG lautet: „Der Erbbauberechtigte ist nicht berechtigt, beim Heimfall oder beim Erlöschen des Erbbaurechts das Bauwerk wegzunehmen oder sich Bestandteile des Bauwerks anzueignen."

Für eine fest montierte Anlage, die Bestandteil des Bauwerks geworden ist, heißt das: kein Wegnahmerecht. Der Nachteil trifft ausgerechnet den, der zuletzt investiert hat – wer fünf Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts noch einen Speicher nachrüstet, verschenkt ihn im Zweifel. In der Praxis wird diese Vorschrift bei der Investitionsentscheidung häufig unterschätzt.

Zeitablauf: Was aus der Anlage wird und was du dafür bekommst

Läuft die Zeit ab, greift zunächst § 12 Absatz 3 ErbbauRG: Die Bestandteile des Erbbaurechts werden Bestandteile des Grundstücks. Die Anlage wechselt damit ohne weiteres Zutun die Seite. Als Ausgleich sieht § 27 Absatz 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk vor – erlaubt im selben Satz aber Vereinbarungen über ihre Höhe, ihre Zahlungsweise und sogar über ihre Ausschließung.

Die häufig zitierte Untergrenze von zwei Dritteln des gemeinen Werts steht in Absatz 2 und gilt nur für Erbbaurechte, die zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt sind. Absatz 3 gibt dem Grundstückseigentümer zusätzlich einen Ausweg: Er kann die Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht vor Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert. Lehnt der Erbbauberechtigte ab, erlischt der Entschädigungsanspruch.

Diese Frage bleibt hier offen: § 27 spricht von einer Entschädigung „für das Bauwerk". Ob eine Photovoltaikanlage davon erfasst ist, entscheidet der Wortlaut nicht, und in diesem Artikel wurde dazu keine gerichtliche Entscheidung im Volltext gelesen. Wer eine größere Anlage auf ein Erbbaurechtshaus setzt, sollte die Anlage im Vertrag ausdrücklich benennen, statt sich auf eine Auslegung zu verlassen.

Heimfall: der vorzeitige Fall, den viele Verträge kennen

Neben dem Zeitablauf steht der Heimfall – die in § 2 Nummer 4 ErbbauRG vorgesehene Verpflichtung, das Erbbaurecht bei bestimmten Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. § 32 Absatz 1 ErbbauRG gibt dafür eine angemessene Vergütung, lässt aber wieder Vereinbarungen über Höhe und Ausschluss zu.

Für alles, was auf dem Erbbaurecht lastet, ist § 33 ErbbauRG die zentrale Norm: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden bleiben beim Heimfall bestehen, der Grundstückseigentümer übernimmt die Schuld in Höhe der Hypothek, und die übernommenen Forderungen werden auf die Vergütung angerechnet. Wer seine Anlage über eine Grundschuld auf dem Erbbaurecht finanziert hat, findet die Mechanik dahinter im Ratgeber PV-Anlage und Grundschuld.

20 Jahre Vergütung gegen die Restlaufzeit des Rechts

Die Einspeisevergütung läuft nach § 25 Absatz 1 EEG 2023 für 20 Jahre ab Inbetriebnahme, verlängert bis zum 31. Dezember des zwanzigsten Jahres der Zahlung. Für ausgeförderte Anlagen sieht Absatz 2 die Einspeisevergütung bis zum 31. Dezember 2032 vor. Diese Fristen kennen kein Erbbaurecht – sie laufen an der Anlage, nicht an deinem Recht am Grundstück.

Daraus wird eine einfache Rechnung, die vor jeder Investition gehört: Restlaufzeit des Erbbaurechts minus geplante Betriebsdauer. Die folgende Tabelle ist eine eigene Gegenüberstellung dieser beiden Fristen, keine Angabe einer Behörde.

Erbbauzins, Beleihung und was im Erbbaugrundbuch steht

Nach § 11 Absatz 1 ErbbauRG gelten für das Erbbaurecht die Vorschriften über Grundstücke entsprechend. Es hat ein eigenes Grundbuchblatt und lässt sich belasten – deshalb ist eine Finanzierung über eine Grundschuld auf dem Erbbaurecht überhaupt möglich.

Der Erbbauzins selbst ist nach § 9 Absatz 1 ErbbauRG keine gewöhnliche Miete, sondern eine Reallast, auf die die Vorschriften des BGB über Reallasten entsprechend anzuwenden sind. Absatz 3 Nummer 1 erlaubt zusätzlich die Vereinbarung, dass die Reallast abweichend von § 52 Absatz 1 ZVG mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betrieben wird. Vorsicht bei dieser Klausel: Sie verschiebt, was ein Ersteher übernimmt, und damit den Wert deines Rechts.

Die Anpassungsklausel selbst steht nicht im ErbbauRG, sondern im Preisklauselgesetz. § 1 Absatz 1 PrKG verbietet zunächst, den Betrag einer Geldschuld unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert anderer Güter zu bestimmen, die mit den vereinbarten nicht vergleichbar sind. Absatz 2 nimmt davon Leistungsvorbehalts-, Spannungs- und Kostenelementeklauseln aus.

§ 3 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe d PrKG öffnet die Tür für den Erbbauzins: Preisklauseln in Verträgen über wiederkehrende Zahlungen sind zulässig, wenn die Zahlungen „für die Dauer von mindestens zehn Jahren, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung" zu erbringen sind und sich der Betrag nach einem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung richtet. Ein Erbbaurecht, das länger als 10 Jahre läuft, erfüllt diese Schwelle immer.

Der praktisch härteste Satz steht in § 8 PrKG: „Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Die Rechtswirkungen der Preisklausel bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt."

Eine angreifbare Klausel wirkt danach bis zu dem Tag, an dem ein Gericht rechtskräftig etwas anderes feststellt. Wer 10 Jahre lang nach einer unzulässigen Klausel gezahlt hat, bekommt das Geld nicht allein deshalb zurück, weil die Klausel unzulässig war.

Der Erbbauzins steigt mit dem Index, die Einspeisevergütung nicht

§ 9a ErbbauRG zieht zwei Grenzen – aber nur, wenn das auf dem Erbbaurecht errichtete Bauwerk Wohnzwecken dient. Absatz 1 Satz 5 setzt den Takt: Eine Erhöhung darf frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit Vertragsabschluss und danach frühestens 3 Jahre nach der jeweils letzten Erhöhung verlangt werden. Dient nur ein Teil des Bauwerks dem Wohnen, gilt der Schutz nach Absatz 2 auch nur für einen angemessenen Teilbetrag.

Satz 2 begrenzt die Höhe: Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig unbillig, soweit er über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Was das in Zahlen heißt, liefert das Statistische Bundesamt.

In der Tabelle „Verbraucherpreisindex für Deutschland" (Konjunkturindikatoren, Veränderung zum Vorjahresmonat; eigener Abruf am 05.09.2026) steht Dezember 2023 bei 3,7 Prozent, Dezember 2024 bei 2,6 Prozent und Dezember 2025 bei 1,8 Prozent. Aneinandergereiht sind das für die 3 Jahre bis Dezember 2025 rund 8,3 Prozent – eine eigene Kettenrechnung aus diesen drei Raten, keine Angabe der Behörde. Zum Vergleich: Dezember 2022 allein lag bei 8,1 Prozent, und für August 2026 meldete das Amt am 31.08.2026 voraussichtlich 2,9 Prozent.

Auf der Einnahmenseite bewegt sich nichts. Der anzulegende Wert nach § 48 Absatz 2 EEG 2023 beträgt für Anlagen auf, an oder in einem Gebäude bis 10 Kilowatt 8,51 Cent pro Kilowattstunde, bis 40 Kilowatt 7,43 Cent und bis 1 Megawatt 7,64 Cent. § 49 EEG 2023 senkt diese Werte alle 6 Monate um 1 Prozent, und zwar dem Wortlaut nach „für die nach diesem Zeitpunkt in Betrieb genommenen Anlagen".

Die Absenkung trifft also die nächste Anlage, nicht deine laufende. Deren Wert bleibt, und er bleibt nach § 25 Absatz 1 EEG 2023 20 Jahre lang derselbe. Eine Kopplung an einen Preisindex kommt weder in § 48 noch in § 49 vor.

In Euro gerechnet: Bei 3.000 Euro Erbbauzins im Jahr sind 8,3 Prozent eine Erhöhung um 249 Euro auf 3.249 Euro. Eine Anlage mit 9,9 Kilowatt, die 4.000 Kilowattstunden im Jahr einspeist, bringt bei 8,51 Cent pro Kilowattstunde 340 Euro im Jahr. Ein einziger Anpassungsschritt kostet damit rund 73 Prozent dieser Jahresvergütung. Das ist eine eigene Beispielrechnung mit den oben belegten Werten.

Die Erhöhung hat mit der Photovoltaikanlage nichts zu tun – sie trifft dieselbe Haushaltskasse. Der Unterschied ist die Richtung: Die eine Zahl ist an einen Index gebunden, die andere für 20 Jahre nominal eingefroren. Wer die Amortisation über die volle Vergütungsdauer rechnet, sollte auf der Kostenseite mindestens einen Anpassungsschritt einplanen.

Verlängern statt verlieren: das Vorrecht auf Erneuerung

§ 2 Nummer 6 ErbbauRG lässt zu, dem Erbbauberechtigten ein Vorrecht auf Erneuerung des Rechts einzuräumen. § 31 ErbbauRG regelt die Ausübung: Sie wird möglich, sobald der Eigentümer mit einem Dritten einen Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechts geschlossen hat, und sie ist ausgeschlossen, wenn das neue Recht einem anderen wirtschaftlichen Zweck dienen soll. Absatz 2 setzt eine harte Frist: Das Vorrecht erlischt drei Jahre nach Ablauf der Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt war.

In die andere Richtung schützt § 26 ErbbauRG: Aufgehoben werden kann das Erbbaurecht nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers, und diese Zustimmung ist unwiderruflich. Ein Erbbaurecht endet also nicht dadurch, dass eine Seite die Lust verliert.

Wenn das Recht verkauft oder vererbt wird

Das Erbbaurecht ist nach § 1 Absatz 1 ErbbauRG veräußerlich und vererblich, und mit ihm wandert die Anlage als sein Bestandteil. Für den Betreiberwechsel gilt trotzdem die Meldepflicht: § 7 Absatz 1 MaStRV verlangt, Änderungen der im Marktstammdatenregister eingetragenen Daten innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt zu registrieren. Wie das abläuft, steht im Ratgeber Marktstammdatenregister anmelden.

Beim Verkauf gelten dieselben Fragen wie sonst auch – Vergütungsübergang, Nachweise, Übergabe der Unterlagen. Sie stehen im Ratgeber PV-Anlage beim Hausverkauf übertragen, im Erbfall im Ratgeber PV-Anlage erben. Wer statt eines eigenen Betriebs nur sein Dach hergibt, findet die schuldrechtliche Variante im Ratgeber Dach verpachten – rechtlich etwas ganz anderes als ein Erbbaurecht.

Was du vor der Investition klären solltest